Die Mieten steigen in den meisten Stadten weiter, die Kreditzinsen sind insgesamt aber immer noch niedrig. Da denkt mancher an den Kauf von Haus oder Wohnung. Das hat Einfluss auf die Immobilienpreise, die in manchen Orten etwas gestiegen sind. Wir haben 11 wichtige Tipps fur Sie zusammengestellt, damit in Sachen Immobilienfinanzierung nichts schieflauft.
In den eigenen vier Wanden zu wohnen, ist fur viele Menschen ein wichtiges Lebensziel und ein gutes Polster fur die Altersvorsorge. Nun scheinen wieder mehr Menschen, den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ins Auge zu fassen. Die Immobilie npreise sind in manchen Stadten zuletzt etwas gestiegen.
Checken Sie Ihr Eigenkapital
Prufen Sie, ob Sie genug Eigenkapital haben, um Ihre Immobilie zu kaufen. 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (fur Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintrag) sollten Sie mitbringen. Je mehr, desto besser, denn die Zinsen werden dann niedriger. Ohne eigenes Geld kommen Sie nur aus, wenn Ihr Einkommen wirklich gut und stabil ist.
Berechnen Sie die Erwerbsnebenkosten
In Hamburg mussen Sie zusatzlich zur Kreditsumme und den Zinsen mit rund 7,5 Prozent Erwerbsnebenkosten rechnen. Davon sind 5,5 Prozent fur die Grunderwerbssteuer fallig und knapp 2 Prozent fur den Notar und den Grundbucheintrag. In vielen anderen Bundeslandern liegt die Grunderwerbssteuer hoher. Die Erwerbsnebenkosten sollten Sie auf keinen Fall durch einen Kredit finanzieren mussen.
Wenn Sie Ihr neues Zuhause uber einen Makler gefunden haben, mussen Sie ausserdem eine ortsubliche Provision inklusive Mehrwertsteuer aufbringen. Der von Ihnen zu tragende Teil der Courtage kann je nach Region und Makler zwischen 1,5 und 3,57 Prozent liegen.
Kalkulieren Sie Zinsen und Tilgung genau
Die Faustregel fur die Berechnung der monatlichen Belastung lautet: (Nominal-)Zins plus mindestens 1 Prozent Tilgung durch 12 Monate. Ein Beispiel: Sie haben einen Zins von 4 Prozent vereinbart, dann rechnen Sie fur die Tilgung einen Prozentpunkt dazu. 5 Prozent von 100.000 Euro geliehenem Geld ergeben 5.000 Euro Belastung jahrlich (!). Geteilt durch 12 Monate kostet der Kredit also 417 Euro im Monat.
In Niedrigzinsphasen, wenn Geld zu geringen Zinsen zu haben ist, lohnt es sich, die Tilgung zu erhohen. In unserem Beispiel haben Sie nun die 100.000 Euro zu 3 Prozent Zinsen geliehen. Sie konnen so 2 Prozent fur die Tilgung veranschlagen und bleiben trotzdem bei einer monatlichen Belastung von 417 Euro.
Berucksichtigen Sie zusatzliche Kosten
Auch wenn Sie Ihre eigene Wohnung gekauft haben, wohnen Sie keinesfalls kostenlos. Fur die Mullentsorgung, Verwaltungskosten und so weiter fallt Wohngeld an. Sie mussen ausserdem eine Rucklage fur Instandsetzungen bilden. Die Belastungen belaufen sich im Monat auf rund 2 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter fur Neubauten und 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter bei Altbauten. Vergewissern Sie sich, dass Sie alle Kosten berucksichtigen.
Rechnen Sie Ihre monatliche Belastung durch
Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens liegen. Dabei werden das 13. und weitere Monatsgehalter nicht berucksichtigt. Wenn zwei Einkommen zur Verfugung stehen, sollten Sie beachten, dass ein Gehalt zeitweise wegfallen kann, zum Beispiel durch die Geburt eines Kindes. Stellen Sie sicher, dass die monatliche Tilgungsrate in Ihrem Budget realistisch ist und Sie sich nicht ubernehmen.
Nehmen Sie ein Annuitaten- und kein Kombidarlehen
Die einfachste Darlehensform ist die beste: das Annuitatendarlehen mit regelmassiger Tilgung. Sie tilgen so im Jahr mindestens 1, besser 2 bis 3 Prozent Ihres Kredits. Ein Kombi-Modell hingegen rechnet sich in der Regel nicht. Anstatt zu tilgen, sparen Sie hier in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung an. Die bessere Sparform ist aber die Ruckzahlung Ihres Darlehens, da die Sparzinsen immer geringer sind als die Kreditzinsen.
Nutzen Sie Zuschusse vom Staat
Erkundigen Sie sich, ob Sie einen Anspruch auf offentliche Forderung haben. Vor allem fur Familien und energiesparende Baumassnahmen gibt es von Land oder Bund oft Zuschusse. Nahere Infos dazu finden Sie auf den Internetseiten der Hamburgischen Investitions- und Forderbank oder der Kreditanstalt fur Wiederaufbau. Aktuell verandern sich die Vergabemodalitaten und die Verfugbarkeit der Forderung sehr kurzfristig, informieren Sie sich daher regelmassig uber den Stand der Dinge.
Wahlen Sie die richtige Zinsbindung
Wenn das Zinsniveau niedrig ist, sollten Sie eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren und mehr wahlen. Das gibt Ihnen Planungssicherheit. Gemass SS 489 BGB konnen Sie Vertrage mit solch langen Zinsbindungen zehn Jahre nach der Vollauszahlung mit einer Kundigungsfrist von sechs Monaten. Damit haben Sie in den letzten funf bis zehn Jahren eine Pufferzone, in der Sie die Zinsentwicklung beobachten konnen.
Vereinbaren Sie Sondertilgungen
Damit Sie Ihren Kredit schneller loswerden, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren – wenn Ihr Einkommen das erlaubt. Inzwischen haben fast alle Banken und Finanzinstitute Sondertilgungen von 5 Prozent standardmassig im Angebot. Ausserdem gewahren einige Anbieter Tilgungsanderungen von 1 bis 10 Prozent.
Vermeiden Sie Steuersparmodelle
Schliessen Sie niemals einen Immobilienvertrag ab, um Steuern zu sparen. Auch dann nicht, wenn scheinbar seriose Banken oder Notariate dahinterstehen oder ,,Mietgarantien” gegeben werden. Die so angebotenen Wohnungen sind meist uberteuert, es mussen hohe Provisionen gezahlt werden und die vorausgesagten Mieteinnahmen sind nicht realistisch.
Überwachen Sie den Markt für Immobilien
Schauen Sie sich moglichst viele Wohnungen und Hauser an, bevor Sie sich entscheiden. Nur so konnen Sie ein Gefuhl fur den richtigen Preis entwickeln und werden sehr schnell feststellen, wo Sie leben mochten und wo nicht und was Ihnen das wert ist.